សកម្មភាពក្រុមកម្មករកំពុងចងដែក នៅក្នុងការដ្ឋានមួយកន្លែងក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ។ ហេង ជីវ័ន
ភ្នំពេញៈ ជាមួយនឹងភាពមិនប្រាកដប្រជានៃសេដ្ឋកិច្ចសកល និងតំបន់ដែលបានជះឥទ្ធិពលជាបន្តបន្ទាប់ដោយចាប់ផ្តើមពីវិបត្តិសុខភាព ការឡើងកម្តៅនៃវិបត្តិភូមិសាស្ត្រនយោបាយ និងការអូសបន្លាយពេលនៃសង្គ្រាមរុស្ស៊ី-អ៊ុយក្រែន ដែលបាននិងកំពុងបន្តញាំញីដល់ការធ្លាក់ចុះការទិញលក់ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ និងសកម្មភាពសាងសង់នានានៅកម្ពុជាផងដែរ។
អ្នកជំនាញក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា បានអះអាងថា ទោះស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចសកល រួមទាំងប្រទេសកម្ពុជានៅក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ មានភាពល្អប្រសើរជាងចន្លោះឆ្នាំ ២០២០-២០២២ ដែលជាអំឡុងពេលពិភពលោកទទួលរងផលអវិជ្ជមានខ្លាំងពីវិបត្តិជំងឺកូវីដ ១៩ ប៉ុន្តែសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ គឺនៅតែបន្តជួបភាពអវិជ្ជមានដដែល ហើយសញ្ញាអវិជ្ជមាននេះអាចនឹងបន្តអូសបន្លាយទៅឆ្នាំ ២០២៤ ខាងមុខទៀត។
ធនាគារពិភពលោក (WB) កាលពីខែកញ្ញា បានព្យាករថា កំណើនសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ នេះនឹងមានអត្រា ៥,៥ ភាគរយ និងឆ្នាំ ២០២៤ ស្ថិតក្នុងអត្រា ៦,១ភាគរយ បើទោះបីមានឧបសគ្គពីខាងក្រៅក៏ដោយ។ ការព្យាកររបស់ WB គឺមានអត្រាខ្ពស់ជាងធនាគារអភិវឌ្ឍន៍អាស៊ី (ADB) ដែលថាកំណើនសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជានឹងសម្រេចបានក្នុងអត្រា ៥,៣ ភាគរយក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ និងឆ្នាំ ២០២៤ មានអត្រា ៦,០ ភាគរយ។ កំណើតសេដ្ឋកិច្ច គឺមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងខ្លាំងនឹងវិស័យអចលនទ្រព្យ។
ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យសកល និងជាអគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Sam SN Realty Co., Ltd លោក សំ សុខនឿន បានប្រាប់ ភ្នំពេញ ប៉ុស្តិ៍ នាចុងសប្តាហ៍មុនថា ចាប់ពីខែមករា រហូតដល់ពាក់កណ្តាលខែតុលា ឆ្នាំ ២០២៣ លោកសង្កេតឃើញថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ពិសេសក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ និងទីប្រជុំជនខេត្ត-ក្រុង គឺមានសភាពស្ងប់ស្ងាត់ខ្លាំងបើធៀបមុនឆ្នាំ ២០១៩ ដែលជាពេលទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមានភាពមមាញឹកខ្លាំង។ ទីផ្សារដែលស្ងប់ស្ងាត់ពេលនេះ គឺមាននៅគ្រប់ផ្នែកនៃវិស័យអចលនទ្រព្យ។
ទីផ្សារដីធ្លី និងលំនៅឋាន (ផ្ទះ-បុរី)
សម្រាប់សម្ទុះនៃការទិញ-លក់ដីធ្លី ក្នុងប្រទេសកម្ពុជារយៈពេលជិត ១ ឆ្នាំ ២០២៣ នេះគឺមានភាពស្ងប់ស្ងាត់ជាងឆ្នាំកន្លងមក ដែលមូលហេតុគឺអាចមកពីបញ្ហាមួយចំនួនដូចជា អ្នកវិនិយោគធំៗ (ជាតិ និងអន្តរជាតិ) មិនសូវបញ្ចេញប្រាក់មកវិនិយោគ, ការផ្តល់ឥណទានរបស់គ្រឹះស្ថានហិរញ្ញវត្ថុមានកម្រិតទាបជាងមុន, និងលក្ខខណ្ឌនៃការផ្តល់ឥណទានមានកាន់តែច្រើន។
លោកបានបញ្ជាក់ថា៖ «ជាធម្មតាដីធ្លីនៅតំបន់ល្អៗតែងមានតម្លៃខ្ពស់ ហើយត្រូវបានគេទិញដើម្បីទុកសាងសង់អគារធំ និងខ្ពស់ៗ ប៉ុន្តែនៅពេលសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ច និងការវិនិយោគមិនសូវមាន ការទិញដីសម្រាប់សាងសង់ក៏មិនមានច្រើនដែរ»។
ទោះយ៉ាងណាសម្រាប់ដីនៅតំបន់ជាយរាជធានីភ្នំពេញក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ នេះ គឺដីមានតម្លៃទាប (ចម្ងាយក្នុងរង្វង់ ៣០ គីឡូម៉ែត្រពីចំណុចកណ្តាលភ្នំពេញ និងមានតម្លៃក្រោម ១០ ដុល្លារក្នុង ១ ម៉ែត្រការ៉េ) គឺសកម្មភាពទិញលក់នៅតែមានគ្រាន់បើ។ ការកសាងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធថ្មីៗជាបន្តបន្ទាប់ និងការពង្រីកទីក្រុង គឺជាកម្លាំងជំរុញដែលជួយគាំទ្រឱ្យទីផ្សារនេះអាចបន្តដំណើរទៅមុខជាសន្សឹមៗ។
សម្រាប់ទីផ្សារលំនៅឋានជាលក្ខណៈផ្ទះជាប់ដី និងបុរី ក្នុងរយៈពេលជិត ១ ឆ្នាំមកនេះក៏ស្ងប់ស្ងាត់ដែរ ពិសេសទំនោរក្នុងការទិញផ្ទះទុកលក់ចំណេញ (Resale) គឺស្ទើរតែមិនមានសោះ។
ទីផ្សារខុនដូអាផាតមិន
ដោយសារកន្លែងស្នាក់នៅទាំងនេះកាលពីមុនមានវិបត្តិសកល (ជំងឺកូវីដ ១៩) តែងពឹងផ្អែកខ្លាំងលើអតិថិជនជាជនបរទេស ដូច្នេះផលប៉ះពាល់គឺមានកម្រិតខ្លាំងជាងផ្នែកផ្សេងៗទៀត ខណៈបច្ចុប្បន្នចំនួនវិនិយោគិន និងភ្ញៀវបរទេសធ្វើដំណើរមកកម្ពុជា គឺមិនមានចំនួនច្រើនដូចមុនឆ្នាំ ២០២០ ឡើយ។
ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាជាប់គាំង និងជំរុញការលក់ វិនិយោគិនភាគច្រើនបានប្តូរយុទ្ធសាស្ត្រទីផ្សាររបស់ខ្លួនទៅរកអតិថិជនក្នុងស្រុកតាមរយៈការកែសម្រួលវិធីសាស្ត្រមួយចំនួនដូចជា រចនាប័ទ្មនៃការសាងសង់ ការបន្ទាបតម្លៃ និងនីតិវិធីក្នុងការបង់ប្រាក់ជាដើម។
ទីផ្សារកន្លែងលក់រាយ, មជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មការិយាល័យជួល
ដោយសារផ្នែកទាំងនេះដើរស្របគ្នានឹងកំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងភ្ញៀវទេសចរ ដូច្នេះផលប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់គឺមានច្រើនក្នុងអំឡុងពេលជាង ៣ ឆ្នាំមកនេះ ដោយនៅតាមកន្លែងជួលទាំងនេះអាចមាននៅសល់ផ្ទៃទំនេរមិនប្រើ ច្រើន ខណៈគម្រោងថ្មីៗដែលដាក់ចូលទីផ្សារក៏ស្ទើរតែមិនមានដែរ។
ប្រហាក់ប្រហែលនឹងការលើកឡើងខាងលើ អ្នកនាង គឹម គិនកេសា នាយិកាផ្នែកស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សាយោបល់ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ CBRE Cambodia បាននិយាយថា ការធ្លាក់ចុះវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ដែលចាប់ផ្តើមលេចឡើងក្នុងឆ្នាំ ២០១៩ គឺបានបន្តអូសបន្លាយរហូតមកដល់ឆ្នាំ ២០២៣ នេះ ប៉ុន្តែកម្រិតនៃការធ្លាក់ចុះ គឺមានកម្រិតទាបជាងមុន។
អ្នកនាង គិនកេសា លើកឡើងថា សម្រាប់ទីផ្សារទិញ-លក់លំនៅឋានលក្ខណៈបុរី និងអគារស្នាក់នៅរួម (ខុនដូ អាផាតមិន) នៅពេលនេះ គឺកើតមានភាគច្រើនតែសម្រាប់ប្រជាជនក្នុងស្រុកប៉ុណ្ណោះ ចំណែកនិន្នាការការទិញ-លក់ពីសំណាក់ជនបរទេស គឺស្ទើរតែមិនមាន។ ចំណែកផ្នែកផ្សេងៗទៀតក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានដូចជា កន្លែងលក់រាយ ការិយាល័យជួល គឺអត្រាប្រើប្រាស់នៅបន្តធ្លាក់ចុះបន្តិចបន្តួចបើធៀបនឹងឆ្នាំកន្លងមក។ សម្រាប់រយៈពេល ៣ ខែនៅសល់ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ នេះគឺអ្វីៗអាចប្រហាក់ប្រហែលនឹងពេលនេះ។
អ្នកនាង គិតកេសា អះអាងថា៖ «សម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៤ ខាងមុខវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាអាចនឹងល្អជាងពេលនេះបន្តិច ប្រសិនបើមិនមានគម្រោងថ្មីៗដាក់បញ្ចូលក្នុងទីផ្សារច្រើនបន្ថែម ដែលនោះគឺជាឱកាសឱ្យគម្រោងដែលមានស្រាប់ជំរុញការទិញ-លក់របស់ខ្លួនបាន»។
លទ្ធផលការស្រាវជ្រាវរបស់ CBRE Cambodia បង្ហាញថា ក្នុងត្រីមាសទី ៣ ឆ្នាំ ២០២៣ កន្លែងជួលលក់រាយប្រភេទ Prime Shopping Mall មានតម្លៃជួលមធ្យម ២៥,៨ ដុល្លារក្នុង ១ ម៉ែត្រការ៉េសម្រាប់រយៈពេល ១ ខែដែលតម្លៃនេះ គឺធ្លាក់ចុះ ៦,៦ ភាគរយធៀបត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ ២០២២ ចំណែកប្រភេទ Prime Retail Podium មានតម្លៃ ១៩,២ដុល្លារធ្លាក់ចុះ ១,៤ ភាគរយ, ប្រភេទ Community Mall តម្លៃ ១៩,១ដុល្លារ ធ្លាក់ ៤,៥ ភាគរយ ចំណែកប្រភេទ Prime High Street (ហាងលក់ទំនិញតាមផ្លូវធំៗ) មានតម្លៃជួលមធ្យម ២៥,៥ដុល្លារ កើន ១៣,៣ ភាគរយ។ អត្រាប្រើប្រាស់ជាមធ្យមក្នុងត្រីមាសទី៣ (Average of Occupancy rate) គឺមានប្រមាណ ២/៣ នៃផ្ទៃក្រឡាសរុបនៅលើទីផ្សារ ធ្លាក់ជិត ៣ភាគរយពីត្រីមាសទី ២ ឆ្នាំ ២០២៣។
ស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅចុងឆ្នាំ ២០២៣ និងដើមឆ្នាំ ២០២៤
រយៈពេលនៅសល់ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ និងឆ្នាំ ២០២៤ ខាងមុខ លោក សុខ នឿន អះអាងថា៖ «សម្រាប់រយៈពេលដែលនៅសល់ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ និងដើមឆ្នាំ ២០២៤ ខាងមុខ ខ្ញុំគិតថា ស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជានឹងបន្តប្រហាក់ប្រហែលពេលបច្ចុប្បន្ន ដោយវិស័យនេះត្រូវការពេលបន្ថែមទៀតពីភាពរឹងមាំនៃកំណើនសេដ្ឋកិច្ចសកល និងការងើបឡើងវិញនៃវិស័យទេសចរណ៍ពិភពលោក»។
លោកបានបញ្ជាក់ថា៖ «វិនិយោគិនបរទេស គឺនៅតែជាកម្លាំងចលករដ៏សំខាន់ក្នុងការផ្តល់ថាមពលសម្រាប់ការស្ទុះងើបឡើងវិញនៃវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជានាពេលខាងមុខ»។
អគ្គលេខាធិការនៃសមាគមអ្នកអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានកម្ពុជា លោក ហ៊ុយ វណ្ណា ថ្មីៗនេះបាននិយាយថា សម្រាប់គម្រោងវិនិយោគធំៗ និងខ្ពស់ៗ ដែលចាប់ផ្តើមបើកដំណើរការសាងសង់នាពេលនេះ គឺស្ទើរតែមិនមាន ដោយមានតែគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានដែលមានម្ចាស់ជាវិនិយោគិនក្នុងស្រុក។ ការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាបានចាប់ផ្តើមតាំងពីអំឡុងឆ្នាំ ២០១៩ មកម្ល៉េះ។ ភាពស្ងប់ស្ងាត់នេះ គឺបណ្តាលមកពី ឥទ្ធិពលជំងឺកូវីដ ១៩ កំណើនសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកមិនច្បាស់លាស់, ជម្លោះភូមិសាស្ត្រនយោបាយរវាងមហាអំណាចធំៗ និងជាពិសេសការធ្លាក់ចុះនៃវិនិយោគិនចិន។
លោកបញ្ជាក់ថា៖ «ស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជានឹងត្រូវបន្តអូសបន្លាយពេលទៅមុខបន្ថែមទៀត»។
ព្រឹត្តិបត្រស្ថិតិសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ ប្រចាំត្រីមាសទី ២ នៃក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ ឱ្យដឹងថា ពីខែមេសា-ខែមិថុនា ឆ្នាំ ២០២៣ ក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ បានអនុម័តឱ្យគម្រោងសាងសង់ទូទាំងប្រទេសសរុប ៨២៦ គម្រោង ធ្លាក់ចុះ ១៧៣ គម្រោង។ សម្រាប់ទុនវិនិយោគ គឺមានទឹកប្រាក់សរុប ១ ៤៧៥ លានដុល្លារ កើន ១៣០,២ ភាគរយបើធៀបនឹងត្រីមាសទី ២ ឆ្នាំ ២០២២៕
